怎么算商铺

商铺的计算可以从以下几个方面进行：

商铺面积的计算

商铺的面积通常根据建筑面积来计算，包括实用面积和公摊面积。实用面积包括套内面积、墙体面积、阳台面积等，而公摊面积则是由套内面积乘以公摊系数得出。具体计算公式如下：

建筑面积 = 使用面积 + 公摊面积

公摊面积 = 套内面积 × 公摊系数

使用面积 = 建筑面积 - 公摊面积 - 内部结构面积

商铺投资回报率的计算

投资回报率是衡量投资效益的重要指标，可以通过以下几种方法计算：

租金推算法：适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：年租金收入 = （税后月租金 - 每月物业管理费） × 12，年投资收益率 = 年租金收入 ÷ 购买商铺总价。

贷款投资收益计算法：适用于有贷款的投资。计算公式为：年租金收入 = （税后月租金 - 按揭月供款 - 每月物业管理费） × 12，投资回报年限 = （首期房款 + 按揭贷款） ÷ 年租金收入。

内部收益率法：理论上最全面，但预估较多，可能影响准确性。计算公式为：累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）。

商铺契税的计算

契税是根据购房者的实际支付价格，按照当地税务机关规定的税率执行。税率在不同地区可能会有所不同，一般在1%-5%之间。计算公式为：

商铺契税 = 购房总价 × 契税税率。

建议在实际操作过程中，综合考虑各种因素，如租金变化、贷款成本、物业管理费等，以获得更准确的投资回报。同时，了解当地的具体政策和优惠，以便合理规划投资。