流动性承压 中铁建地产能否顺利“换仓”？

五一长假前夕，位于北京市通州区梨园镇的一宗住宅用地迎来现场拍卖。这宗地块的规划建筑面积为2万平方米，体量不大且较为方正，交通便利。对企业来讲，既能降低拿地的资金门槛，又有助于开发和去化。

最终，经过219轮的激烈竞价，中铁建地产以7.76亿元的价格斩获该地，溢价率21.9%，折合楼面价35796元/平方米。

这是中铁建地产近三年来首次在北京拿地。去年中铁建地产实现销售额951.45亿元，在全国房企中排名第13位，但自2022年5月以来，其在北京土拍市场一直缺乏存在感。

节后的5月9日，中铁建又以24.71亿元的价格拿下上海松江地块，溢价率20.42%。这也是其时隔一年再度补仓上海。

今年以来，中铁建地产在公开市场斩获的地块并不多，但拿地积极性明显提升。除了在北京的鏖战外，3月，中铁建在上海浦东一宗地块开拍前就启动招标，虽然未能斩获，但重视程度可见一斑。

在这背后，是中铁建地产战略思路的变化。

过去几年，中铁建地产保持着较高的投资强度，但到2024年出现骤减。这一年，中铁建地产经历了董事长的变更，其策略也有所变化。相较于开拓市场，新领导班子对化解存量提出了更高的要求。到2025年，“存量去化”“精准投资”进一步成为公司战略的关键词。

在业绩与流动性的双重压力下，这家央企开发商，正在进行战略收缩。

图片来源：视觉中国

逆流而上

中铁建地产组建于2007年3月，隶属于基建央企中国铁建股份有限公司（以下简称“中国铁建”）。2019年，中国铁建的地产业务销售额便突破千亿，2021年达到1432亿元的高点。

随后，房地产市场进入深度调整期，其销售额也出现下滑，2024年降至不足千亿。但在行业整体滑坡的情况下，中铁建地产的规模排名反而上升，去年位居第13位，其中权益销售额排名第10。

中铁建地产的官网称，2021年以来，在百强房企销售规模腰斩情况下，公司实现了逆势增长，“排名连创新高，3年前进31名。”

这种增长是靠持续的投资所带来。

过去几年，中铁建地产一直保持着较高的投资强度。尤其是2021年后，房地产市场交易规模下滑，不少房企大幅放缓拓展节奏，中铁建地产并未止步。

根据中国铁建的公告，2022年和2023年，中国铁建的房地产业务完成开发投资820.33亿元、824.08亿元，较此前不降反升。

同期，公司权益拿地支出分别为421.57亿元、584.08亿元。根据易居克而瑞研究中心公布的权益销售数据，其拿地销售比达到44.1%、62.9%，明显高于行业平均水平。

但这种战略也有副作用。

一方面，在行业利润率下滑的大背景下，中国铁建地产业务的毛利率从2021年的17.56%降至2023年的12.21%，到2024年又近一步降至10.92%，三年下降6.64个百分点。

另一方面，前期快速扩张带来的库存和资金压力不断凸显。到2023年末，中铁建地产持有的待开发土地建筑面积有1727万平方米，次年又升至1949万平方米。

在中铁建地产2024年度债券报告中，提示了两类风险：第一，由于土地成本较高，又需要额外的资金投入，公司面临未来资本支出较大的风险；第二，截至2024年末，公司合并口径资产负债率为77.85%，“总体处于较高水平”。

战略转身

事实上，从2022年开始，中国铁建便在年报中强调，“房地产板块坚持以销售与去库存工作为核心。”但直到2024年，地产业务才终于“踩刹车”。

这一年，中国铁建完成房地产开发投资510.18亿元，同比下降近四成；拿地金额147.32亿元，同比降幅超过七成。

中国铁建某内部人士向21世纪经济报道记者表示，前几年地产业务以冲规模为主要目标，对于风险的把控不那么严格。随着利润率的下滑和资产减值的扩大，集团内部才真正重视起来。

某资深房地产分析师也向21世纪经济报道记者表示，中铁建地产在2022年就已踩中全部三道红线，但此后，在房地产业纷纷推进去库存的背景下，中铁建地产仍保持着较大的投资规模，一度令不少行业观察者感到诧异。

作为一家全国化布局的房企，中铁建地产的业务布局广泛。官网信息显示，至2024年末，公司在48个国内城市有在建项目，“实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局。”

但这种结构并不足以为其规避风险。近两年，房地产市场深度调整，市场分化局面下，部分二三线城市市场在陷入低谷后，始终未能真正复苏。

在中铁建地产布局的48个城市中，有半数为非省会城市。中铁建未着重提及的西南区域，库存压力最大。近几年，在中铁建地产的库存面积中，西南区域占比约为1/3。

去年2月、5月、6月，中铁建地产西南公司先后拍卖多宗商业地产。

9月，来自中国铁建的孙洪军获任中国铁建地产党委书记、董事长。上任后，孙洪军多次赴区域公司调研，第一站就是西南公司。他在西南公司调研时强调，“要成立工作专班，把存量去化作为核心任务。”

到2025年，去库存仍然是公司的重要战略。前述人士透露，今年年初，中国铁建召开了地产形势分析专题会议，并将存量去化作为首要任务。按照该项要求，中铁建地产启动了存量项目去化及盘活三年行动，力争在三年内消化存量、优化结构。

但这并不意味着要放弃规模。今年1月，中铁建地产召开2025年工作会，对传统房地产开发主业的要求是“稳住规模，做优做精”。

4月，孙洪军在一次内部讲话中强调，“调整投资策略，严格投资评价标准，审慎筛选优质地块，积极拓展小资金撬动大体量的项目，力争获取优质土地。”

前述内部人士表示，也可以理解为“换仓”或“聚焦”。也即，放弃一些低能级城市的机会，但为了稳住规模，在重点一二线城市的布局会更加坚决。今年以来，中铁建地产在北京、上海积极拿地，便是这种策略的体现。

该人士还透露，今年中铁建在一二线城市的拿地会更加“积极主动”。

但在流动性压力不断增大的情况下，要完成这一目标并不容易。

根据中铁建地产2024年度债券报告，2024年末，中铁建地产合并报表范围内的有息债务余额为897.03亿元，其中1年以内有息债务424.43亿元。同期，中铁建地产现金及现金等价物余额171.07亿元，其现金短债比仅为0.4。

为补充流动性，中铁建地产在今年5月6日发行了一笔10亿元的中期票据，申购利率为2.2%至3.2%。

21世纪经济报道记者还了解到，今年以来，中铁建地产的多个区域公司进行了薪酬调整，涉及降薪及缓发绩效。

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